El pasado 27 de abril de 2023 se aprobó en el Congreso de los Diputados la primera ley que desarrolla el derecho a la vivienda. Esta ley no bajará los precios del alquiler pero nuestra lucha ha abierto brecha, por ello te dejamos las claves para desarrollar cómo nos va a afectar en la Comunidad de Madrid la aplicación de esta ley.
Puedes ver nuestro análisis completo de la ley en este post o este vídeo.
La Ley se ha publicado hoy, 25 de mayo, en el BOE por lo que entrará en vigor mañana viernes 26 de mayo. Se puede leer completa pinchando aquí.
Sin embargo, una parte de su redacción no será de aplicación inmediata, por ejemplo, la regulación de los precios del alquiler. Para que sea aplicable, es necesario que las Comunidades Autónomas declaren previamente “zonas tensionadas” a algunas zonas de mercado residenciales, y que elaboren un Índice de Precios.
A partir de la publicación de la Ley, los honorarios de las inmobiliarias correrán SIEMPRE a cargo de los caseros, sea cual sea su forma jurídica. Tampoco pueden cobrarnos ningún gasto de formalización del contrato.
Si quieren cobrarte un importe equivalente a los honorarios con otros conceptos, te están engañando. Y recuerda que, desde marzo de 2019, no tienes que pagar esos honorarios en caso de que la propiedad de tu casa sea una personas jurídica. Si ya te los han cobrado, es ilegal. Revisa esta GUÍA para reclamar su devolución.
Las actualizaciones anuales del precio de los contratos sujetos a la LAU se pueden negociar con el propietario pero en el caso de que no haya acuerdo, la actualización en el año 2023 no podrá sobrepasar el límite del 2%. En el año 2024, las actualizaciones estarán limitadas al 3%, aunque recuerda que siempre es posible un pacto entre las partes inferior al 3%. Para el 2025 y siguientes está prevista la creación de un Índice de Actualizaciones para aplicarlo a los contratos de alquiler.
Sin embargo, que la Ley permita esa actualización no significa que sea obligatoria. El Sindicato de Inquilinas sigue afirmando que esas actualizaciones son injustas y desproporcionadas. Si te quieren actualizar al IPC, afíliate y organízate con el Sindicato. Puedes consultar sobre este tema en nuestra GUÍA
Como hemos dicho, La Ley deja en suspenso la aplicación de todas las medidas relacionadas con la regulación de los precios de alquiler hasta que las Comunidades Autónomas declaren previamente “zonas tensionadas” y elaboren un Índice de Precios.
En el caso de que la vivienda esté en una zona tensionada la Ley introduce varias novedades:
- Congelación del precio del alquiler para todos los nuevos contratos de alquiler. El precio del nuevo contrato no podrá exceder al pagado por el mismo piso en un contrato anterior durante los últimos cinco años, actualizado, si procede, según el índice actualización de la renta que corresponda.
- Posible bajada de precio en caso de que tu casero sea un “gran tenedor”. El precio del nuevo alquiler no podrá ser superior al previsto en el Índice de Precios de Referencia. Esta misma limitación se aplicará cuando el piso no haya estado alquilado durante los últimos cinco años.
¡OJO! Hay alguna excepción a estas limitaciones y en determinados casos será permitido un incremento adicional del 10% sobre el precio del alquiler como una rehabilitación de la vivienda en los últimos 2 años o mejoras que generen un ahorro energético del 30%
- No se podrán repercutir a las inquilinas ninguna cuota ni ningún gasto que no figurara en el contrato anterior (como el IBI o la Comunidad)
Según esta Ley, será considerado “gran tenedor” toda persona, física o jurídica, que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso habitacional, o de una superficie construida de más de 1.500 2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Esta consideración se podrá rebajar a 5 o más inmuebles de uso residencial en entornos de mercado residencial tensionado, si así lo pide la Comunidad Autónoma.
Las zonas de mercado residencial tensionado son áreas territoriales donde existe el peligro de una oferta insuficiente de vivienda asequible. Las administraciones competentes en materia de vivienda pueden declarar estas zonas. En nuestro caso sería la Comunidad de Madrid.
Para declarar una zona de mercado residencial tensionado es necesario:
- Un procedimiento preparatorio para obtener información sobre la situación del mercado residencial en dicha zona y un posterior trámite de información pública.
- La motivación de deficiencias o insuficiencias en el mercado de la zona para atender a la demanda de vivienda habitual a precios razonables, teniendo en cuenta la situación socioeconómica de la población residente y las características del territorio. Se consideran circunstancias justificativas el pago de más del 30% de ingresos destinado al pago de la hipoteca o del alquiler y el crecimiento acumulado del precio de compra o alquiler de vivienda, confrontado con el IPC de la comunidad autónoma.
Sabemos que la gran mayoría de los municipios de Madrid cumplen con creces estos requisitos por lo que hacemos un llamamiento a todas las inquilinas de Madrid a que se organicen con el Sindicato para conseguir regular los precios en nuestra comunidad.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tiene una duración de tres años, que se podrán prorrogar anualmente.
La Ley se aplicará a los contratos de alquiler de viviendas habitual firmados después de su entrada en vigor, por lo tanto, quedan excluidos los alquileres de temporada y los alquileres de locales comerciales.
Las limitaciones del precio del alquiler y la repercusiones de algunos gastos sólo se aplicarán a los contratos de viviendas que estén ubicadas dentro de una zona declarada de mercado residencial tensionado.
Sabemos que la única forma de garantizar los derechos de quienes no tenemos propiedades y dependemos del mercado del alquiler es afiliarse y organizarse con el Sindicato.
