Esto también ha cambiado a partir de la reforma de 2019, y es que si bien antes se podía fijar cualquier otro tipo de garantía adicional además de la fianza, a partir de la reforma se establece un límite a dichas garantías adicionales de dos mensualidades de renta máximo. Es decir, a la firma del contrato podrán pedirnos un total de una mensualidad de renta de fianza, y máximo dos mensualidades de garantía adicional; total de 3 mensualidades más el mes en curso.

En el caso de Madrid la fianza debe depositarse en el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), bajo el decreto 181/1996. No hacerlo conlleva sanciones y recargos para el arrendador, pero en ningún caso para el arrendatario.

La fianza no se actualizará durante los cinco primeros años de alquiler –o 7, si el contrato se firma con persona jurídica-. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento el arrendador podrá exigir una subida de la fianza, o bien el inquilino podrá pedir una bajada.

 ¿Qué es la fianza?

En teoría, la fianza es una tasa parafiscal para recaudar dinero y emplearlo en políticas de fomento de la vivienda de alquiler: por ello, es obligatoria. En la práctica, la fianza es una especie de garantía a cargo del arrendatario, que recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en condiciones.

La LAU regula esta exigencia en su artículo 36.

¿Qué cantidad hay que abonar en concepto de fianza?

En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.

¿Es obligatorio depositar las fianzas?

 Es obligatorio en todas las comunidades autónomas (a excepción de Asturias y Navarra, en las que el depositario será el arrendador).

¿Quién debe depositarla?

Depositar la fianza corre siempre a cargo del arrendador.

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para depositar la fianza?

 Debe hacerlo dentro de un plazo de 30 días desde la formalización del contrato.

 ¿Qué ocurre si el arrendador no deposita la fianza?

Las sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave.

¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza a la finalización del contrato?

El arrendador debe devolver el importe completo de la fianza en treinta días.

 ¿En qué casos podría el arrendador no devolver el importe completo de la fianza?

 El arrendador podrá detraer parte de la fianza si el arrendatario no devuelve la vivienda sin desperfectos. Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que el arrendatario fotografíe todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice. Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente que el arrendatario revise y pacte las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso (hacer agujeros en las paredes, pintarlas…).

¿Qué cantidad puede detraer el arrendador si certifica que el arrendatario devuelve el piso en mal estado?

El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.

¿Cómo puede el arrendatario asegurarse de que le devuelvan el importe completo de la fianza?

Una opción de la que el arrendatario puede servirse es la de pedir, a la finalización del contrato, que el arrendador revise el piso en su presencia y le entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado y corresponde, por tanto, devolverle el importe íntegro de la fianza al arrendatario