CONSEJOS Y PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE ALQUILER
1. Comprueba que quien te alquila la vivienda es, efectivamente, el propietario
Es lo habitual, pero conviene cerciorarse de ello para evitar disgustos (como, por ejemplo, darse cuenta a posteriori de que el piso alquilado y por el que se ha pagado la señal no pertenece a quien dice ser su propietario). Comprobarlo es fácil: si hay un intermediario inmobiliario, se le puede pedir que lo confirme; si el contrato se establece entre particulares, basta con una nota en el registro de la propiedad. Ojo, comprueba que dicha nota sea reciente.
2. Comprueba que el intermediario inmobiliario tiene mandato efectivo
Es lo normal, pero, aun así, habría que pedir el documento en que el propietario le autoriza a alquilar la vivienda y a realizar todos los trámites relacionados. Si alguno de los firmantes actúa en nombre de una persona jurídica, se deberá incluir su razón social e indicar con claridad en título de qué lo hace (apoderado, administrador, etc.). También se deberá indicar el domicilio de la persona jurídica en caso de que sea necesario requerirla o notificarle algo, así como su NIF o CIF.
3. Estudia bien qué recoge el contrato
Antes de firmar el contrato hay que leerlo bien y, si es posible, negociar sus condiciones con el arrendador o, como mínimo, hacer constar las discrepancias que tenemos con él (mejor por escrito). Las condiciones incluyen mucho más que la renta mensual –el precio-, sino también la duración del contrato, la persona (arrendadora o inquilina) que debe asumir los diferentes gastos (comunidad, impuestos, seguro, etc.), los motivos de incumplimiento, la penalización por abandonar la vivienda antes del cumplimiento o el pago de los arreglos en caso de averías.
¿Qué debe incluir un contrato?
La fecha en la que se firma el mismo.
La identidad o datos personales de ambas partes contratantes (nombre completo, estado civil, domicilio, NIF, correo electrónico y teléfono).
Los detalles de la vivienda (dirección completa, superficie aproximada, inscripción en el Registro de la Propiedad, número de referencia catastral, si la vivienda contiene mobiliario y, en caso afirmativo, preferiblemente un inventario adjunto del mismo; si se alquila con trastero o garaje, etc.).
La duración del contrato en función del acuerdo alcanzado y la fecha a partir de la cual empieza a contabilizar.
Importe de la renta anual y plazos y medios de pago.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética?
Desde el 1 de junio de 2013, para poder arrendar o vender una vivienda es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética (salvo en inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2).
La mayoría de las veces la renta mensual no es negociable, aunque puedes intentar que te hagan una rebaja en el alquiler. En la Comunidad de Madrid no hay índices públicos de precios por metro cuadrado, pero si consideras que te están pidiendo más de la media puedes consultar viviendas similares en la web y hacérselo saber al casero.
¿Qué incluirá la renta mensual?
Es importante que en el contrato se deje perfectamente establecido qué gastos quedarán cubiertos por el pago mensual que reciba el propietario: por ejemplo, los gastos de comunidad, la calefacción central, el alta de los suministros, la tasa de basura o el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Muchos alquileres engloban esos gastos en la cuota mensual, pero para evitar sustos, hay que asegurarse de que el contrato defina exactamente qué se incluye y qué no en ella.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se haya pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten su cumplimiento efectivo. En el recibo o documento que se entregue deben desgranarse los conceptos de pago, y específicamente la renta en vigor. Si el arrendador no entrega el recibo, correrán a su cuenta todos los gastos en los que deba incurrir el arrendatario para dejar constancia del pago.
El arrendatario deberá hacerse cargo de los servicios y suministros que se individualizan mediante contador, como la luz, el agua o el teléfono. Sin embargo, si los contadores no están individualizados, podrá repercutir en el arrendador un porcentaje que deberá ser siempre justificado.
¿Pueden subirme la renta mensual?
Es importante tener en cuenta que, siempre que la vivienda no sea de protección oficial, propietario e inquilino pueden pactar el precio libremente. Para los inquilinos con contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 (fecha en la que entró en vigor la Ley 2/2015 de desindexación de la economía español) y hasta la última reforma de 1 de Marzo de 2019, las subidas del alquiler ya no irán en función del IPC anual, sino que se harán siguiendo estos criterios:
- El arrendador y el inquilino pueden pactar libremente cómo hacer la actualización anual de la renta (la subida del alquiler).
- Si el contrato no incluye ese pacto, NO se puede actualizar (subir).
- Si el contrato sí incluye la actualización de la renta (subida del alquiler), pero no dice cómo se debe hacer, entonces se aplica el Índice de Garantía de Competitividad[1].
En los contratos realizados con posterioridad a la reforma de 1 de Marzo de 2019, la ley establece que la renta mensual sólo se podrá subir de forma anual y nunca más de lo que marque el IPC. Además, se mantiene que esta subida debe venir reflejada en el propio contrato de alquiler en el momento de su firma. También se mantiene que si el contrato incluye que se actualizará la renta, pero no pone cómo, se debe tomar como referencia el último mes publicado del Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización del contrato.
La modificación por lo tanto en estos contratos afecta únicamente al punto 1, ya que ya no se puede “pactar” una subida libremente por encima del IPC.
En la actualidad, la duración según la ley de los contratos de arrendamiento de vivienda es la que se pacte libremente entre propietario e inquilino, que por lo general se fija en un año –así se entiende si en el contrato no se especifica nada–. Sin embargo, la duración del contrato dependerá de la norma legal que estaba en vígor en el momento de firma del mismo, ya que el artículo 9 de la LAU establece una serie de prórrogas obligatorias o «prórrogas forzosas» que se producen automáticamente.
Nueva norma de 1 de Marzo, LAU DE 2019: Los contratos se prorrogarán automáticamente hasta los 5 años, en caso de que el arrendador sea particular, y hasta los 7 en caso de ser persona jurídica (empresa, entidad, asociación, etc). En caso de que tras el transcurso de esos años, antes de la finalización del contrato ninguna parte solicité dar por finalizado el contrato se prorrogará 3 años más.
Además, en este tipo de contratos el plazo de preaviso que te tiene que dar el arrendador en caso de que no quiera renovar el contrato es de 4 meses de antelación.
LAU de 2013-2019: Los contratos se prorrogan de forma automáticamente hasta los 3 años. En caso de que tras el transcurso de esos años, antes de la finalización del contrato ninguna parte solicité dar por finalizado el contrato se prorrogará de forma anual.
La única excepción a que entre en vigor la prórroga forzosa es que el propietario necesite la vivienda para usarla él mismo, su cónyuge o pareja de hecho o sus descendientes o ascendientes y no tenga más viviendas en el mismo término municipal. A día de hoy, esta cláusula no necesita estar incluida en el contrato: basta con avisar al arrendatario con dos meses de anticipación. En estos casos, es importante pedir que se acrediten las causas.
¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
Si no hay un pacto en cuanto a la duración del contrato, se entiende que el contrato es por un año, prorrogable por anualidades hasta que se alcance la duración mínima establecida por las prórrogas forzosas.
¿El arrendatario puede renunciar a la prórroga?
Sí: debe comunicárselo al propietario como mínimo dos meses antes de que termine el contrato o cualquiera de sus prórrogas. En el caso de la antigua LAU, ese plazo es únicamente de 30 días.
Es decir, puedes elegir no continuar con el contrato avisando 30 días antes de la fecha de su vencimiento en contratos antiguos, y con 2 meses de antelación en los suscritos a partir de marzo de 2019. Si no lo haces, se entiende que tácitamente estás aceptando la prórroga del mismo.
Esto también ha cambiado a partir de la reforma de 2019, y es que si bien antes se podía fijar cualquier otro tipo de garantía adicional además de la fianza, a partir de la reforma se establece un límite a dichas garantías adicionales de dos mensualidades de renta máximo. Es decir, a la firma del contrato podrán pedirnos un total de una mensualidad de renta de fianza, y máximo dos mensualidades de garantía adicional; total de 3 mensualidades más el mes en curso.
En el caso de Madrid la fianza debe depositarse en el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), bajo el decreto 181/1996. No hacerlo conlleva sanciones y recargos para el arrendador, pero en ningún caso para el arrendatario.
La fianza no se actualizará durante los cinco primeros años de alquiler –o 7, si el contrato se firma con persona jurídica-. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento el arrendador podrá exigir una subida de la fianza, o bien el inquilino podrá pedir una bajada.
¿Qué es la fianza?
En teoría, la fianza es una tasa parafiscal para recaudar dinero y emplearlo en políticas de fomento de la vivienda de alquiler: por ello, es obligatoria. En la práctica, la fianza es una especie de garantía a cargo del arrendatario, que recuperará cuando el contrato se extinga, siempre que deje la vivienda en condiciones.
La LAU regula esta exigencia en su artículo 36.
¿Qué cantidad hay que abonar en concepto de fianza?
En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.
¿Es obligatorio depositar las fianzas?
Es obligatorio en todas las comunidades autónomas (a excepción de Asturias y Navarra, en las que el depositario será el arrendador).
¿Quién debe depositarla?
Depositar la fianza corre siempre a cargo del arrendador.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para depositar la fianza?
Debe hacerlo dentro de un plazo de 30 días desde la formalización del contrato.
¿Qué ocurre si el arrendador no deposita la fianza?
Las sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza a la finalización del contrato?
El arrendador debe devolver el importe completo de la fianza en treinta días.
¿En qué casos podría el arrendador no devolver el importe completo de la fianza?
El arrendador podrá detraer parte de la fianza si el arrendatario no devuelve la vivienda sin desperfectos. Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que el arrendatario fotografíe todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice. Las fotos deben tomarse en formato raw (crudo) para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente que el arrendatario revise y pacte las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso (hacer agujeros en las paredes, pintarlas…).
¿Qué cantidad puede detraer el arrendador si certifica que el arrendatario devuelve el piso en mal estado?
El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.
¿Cómo puede el arrendatario asegurarse de que le devuelvan el importe completo de la fianza?
Una opción de la que el arrendatario puede servirse es la de pedir, a la finalización del contrato, que el arrendador revise el piso en su presencia y le entregue un recibo certificando que se encuentra en buen estado y corresponde, por tanto, devolverle el importe íntegro de la fianza al arrendatario
Aunque no es lo más habitual, cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga la conexión de estos.
Si se encarga el arrendatario, tendrá que saber que el coste puede superar los setecientos euros, por lo que también es un punto importante que negociar.
En otros casos, viviendas más antiguas se alquilan sin haberse contratado los suministros, en esos casos tenemos que tener en cuenta que un alta para consumo doméstico en el Canal de Isabel II cuesta aproximadamente algo menos de 200 €, y en las compañías de luz unos 150 € (dependiendo de la potencia).
En casos como este, se puede pedir que haya un primer mes de carencia en el que el pago consista únicamente en el alta de suministros, en base al artículo 17 de la LAU.
En el apartado 5 del artículo 17, la ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler establece que se puede sustituir total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada. En caso de optar por esta alternativa, si se quiere que no haya problemas deberá establecerse en el contrato del modo más concreto posible. El propietario deberá incorporar al contrato el presupuesto detallado de las obras de las que se encargará el inquilino. En el contrato habrá de constar:
- Que las obras tienen que atenerse en calidad y cuantía al presupuesto incorporado al contrato.
- El plazo de ejecución de esas obras.
- Las cuotas que el inquilino podrá compensar como consecuencia de las obras realizadas.
- Que no ejecutar las obras o ejecutarlas defectuosamente autoriza al arrendador a dar por terminado el contrato.
- Que las obras realizadas quedan en beneficio de la finca y el inquilino no tiene derecho a ninguna indemnización o compensación.
¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas: oralmente o por escrito. Si cualquiera de las dos partes lo pide, el contrato tendrá que hacerse por escrito. Para que sea válido solo se necesita:
- el consentimiento de arrendador y arrendatario
- que la vivienda exista
- fijar la causa del contrato.
Si tú contrato es por escrito, lo más habitual y más recomendable, recuerda firmarlo en todas sus páginas; no sólo en la última, y quedarte siempre una copia firmada.
Normalmente, a la firma del contrato será el momento de la entrega de llaves de la finca y del pago de la mensualidad, fianza y garantías pactadas en el mismo. La Ley no establece como debe llevarse a cabo este primer pago, así que quedará a disposición de las contratantes
Asegurarse de que el propietario ha depositado la fianza
Una vez firmado el contrato, aún queda algún aspecto que hay que tener en cuenta. La ley obliga a depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma en la que vivamos –en el caso de Madrid, en el IVIMA-, pero, aunque sea obligatorio hacerlo, es conveniente comprobar que el arrendador se ha encargado de ello. Este punto es importante para que el dinero quede en un «terreno neutral»: así, al abandonar el piso, se puede recuperar la fianza sin temor a que el arrendador lo haya invertido en otra cosa y no pueda devolverlo. El Registro de Fianzas tiene carácter administrativo, pero no es público. Solo pueden tener acceso a él las partes contratantes (arrendador, arrendatario), en relación con la existencia de un contrato, sus condiciones de un contrato o el depósito de la fianza. También pueden acceder a él aquellas personas que acrediten un interés legítimo (artículo 7 del Decreto 147/1997), o cualquier persona debidamente autorizada por el arrendador o el arrendatario.
Con la LAU de 2013 el arrendador tiene que avisar al arrendatario con un mes de plazo de que quiere finalizar su contrato. En caso de que no lo haga, el arrendatario verá automáticamente prorrogado su contrato por el periodo de un año con idénticas condiciones, y en ningún caso podrá contemplarse un aumento de la renta. Si después de esto se establece una renovación del contrato, deberá hacerse por tres años.
Con los contratos firmados en la LAU de 2019 este plazo cambia, y deberá avisarse con al menos 4 meses de antelación a la finalización del contrato. Si se avisa más tarde, el inquilino puede dar por prorrogado el contrato a la fecha de vencimiento al no haberse respetado el plazo de preaviso establecido en el artículo 10 de la LAU.
El requerimiento ha de ser fehaciente para que quede prueba suficiente de esta decisión, por lo que normalmente para asegurarse los propietarios envían a la vivienda burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), telegrama o conducto notarial.
Aun así, tienes que tener en cuenta que cualquier prueba de que dicho aviso se ha realizado de forma clara e indudable podría servir en un juicio, si te lo avisa por whats’app o mensaje, y en esas conversaciones queda claro y registrado que lo has leído –por ejemplo, porque contestas dándote por enterada-, podría usarse en un posterior procedimiento de desahucio por cumplimiento de contrato.
En resumen, es obligatorio que el arrendador le notifique a la inquilina que da por finalizado el arrendamiento antes de que llegue la fecha por la cual puede entenderse como prorrogado el contrato, aunque la Ley no establezca la forma de este aviso.
El propietario no podría entrar en la vivienda directamente por haberse cumplido el plazo, si lo hace podría incluso incurrir en un delito de allanamiento de morada, de coacciones o de ejercicio arbitrario del propio derecho.
Eso sí, si al cumplimiento del plazo contractual el inquilino no abandona la vivienda, el propietario podría acudir a los tribunales a interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, a la que podría acumular la reclamación de las rentas impagadas en el momento de la demanda o con posterioridad a ésta, así como los gastos judiciales.
Tanto la fianza legal, la que se paga en metálico a la entrada y debe depositarse en el IVIMA, como la garantía adicional son garantías que sirven al arrendador para resarcirse en caso de que considere que has llevado a cabo determinados incumplimientos, tales como:
- Impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la renta (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc).
- Deterioros en el inmueble cuya responsabilidad es del inquilino. Puedes profundizar con mayor detalle para qué sirve la fianza en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza.
Al terminar el contrato debe devolverse al inquilino la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda se ha devuelto en unas condiciones aceptables. Por lo tanto; sí, tienen que devolverte la fianza.
Si hay que reparar algo, el arrendador o casero podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo. Esto no exige el pago de aquellos deterioros debidos al natural y normal desgaste de los bienes, sino únicamente aquellos que conlleven culpa o negligencia del arrendador. Igualmente si quedan cuotas impagadas, ya sean rentas o recibos, podrá el arrendador quedarse esa parte de la fianza.
No es estrictamente legal, ya que se entiende que la fianza sirve para responder de los deterioros que existan en el inmueble cuando termina el contrato, y para responder de las obligaciones económicas del inquilino que aún no haya cumplido una vez que el contrato termina.
Entonces si lo haces estás adelantando el uso de esa fianza, y el propietario podría reclamarte judicialmente los daños que considere que hay en la vivienda y que no han quedado cubiertos al haberse amortizado esta por tu parte en el pago de la última renta.
Aun así esta práctica es habitual, sobre todo cuando se prevé que en ningún caso el propietario va a acceder a devolver la fianza a la que tenemos derecho –por ejemplo, porque sepamos que ni siquiera llegó a ingresarla en el IVIMA-.
Dependerá de lo que se haya pactado. Por eso es muy importante que al redactar la cláusula contractual de la garantía adicional se deje muy claro qué es lo que se garantiza, porque aquello que no se indique no quedará garantizado. Así, por ejemplo, si solamente se garantiza el pago de la renta no se podrá aplicar a otros supuestos (tales como daños o desperfectos). En cambio, si se señala que se garantizan todas las obligaciones del contrato, no se excluirá ningún supuesto.
Sí, lo es.
En el artículo 17 quedó expresamente establecido que es posible reemplazar de forma total o parcial el pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactados.
A falta de otro pacto, se deberá abonar mensualmente, dentro de los siete primeros días de cada mes.
Sí, lo está, a menos que el arrendatario pague mediante procedimientos que acrediten ese pago (lo más habitual son los recibos domiciliados).
Deben figurar, desglosadas, las cantidades que se han abonado por los distintos conceptos: renta, comunidad de propietarios, IBI, consumos, etc. Esto debe hacerse incluso en el recibo domiciliado.
El arrendador puede actualizar la renta cuando venza cada año de vigencia del contrato.
En los contratos firmados a partir de marzo de 2019, durante la vigencia del contrato, el alquiler solo se puede subir de forma anual y nunca más de lo que marque el Índice de Precios de Consumo (IPC). Es decir, la actualización del alquiler debe regirse por estas normas:
- Subida del alquiler anual.
- Si en el contrato no se dice nada sobre la subida del alquiler durante su vigencia, no se podrá subir.
- Si el contrato no especifica la forma de subir el alquiler, se usará el Índice de Garantía de Competitividad como herramienta para actualizar la renta. Y para hacerlo se tomará como referencia el último mes publicado de este índice en la fecha de la actualización del contrato.
Así ocurre igualmente con los contratos firmados siendo vigente la LAU de 2013, no obstante la novedad es que dicha subida del alquiler ahora ya NO podrá ser mayor que el Índice de Precios de Consumo (IPC). No podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato
Dependerá del año en que se haya formalizado el contrato
1. Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985
Con independencia de que se actualizara o no la renta en su momento conforme a la LAU de 1994 , lo que ya no es posible porque el plazo terminó a los quince años a contar desde 1995 (ahora, dicho sea de paso, solo se da un plazo de cinco años para este tipo de acciones, por la reforma del Código Civil), cada año arrendador o arrendatario pueden revisar la renta conforme al IPC general, haya o no el pacto al respecto que establecía el artículo 98 de la Ley de Reforma de la LAU 1964 , pues así lo dispone el punto 4 de la letra D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994.
2. Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995
Son los firmados bajo el Real Decreto-Ley 2/1985. Estos arrendamientos tenían absoluta libertad de pactos, y no hay nada en la de la LAU de 1994 que diga lo contrario; por lo tanto, es posible que no haya revisión en caso de no figurar en el contrato, o, lo que es lo mismo, solamente cabrá la revisión por pacto expreso.
3. Arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
Antes de la reforma que se comenta en los puntos siguientes, el artículo 18 de la LAU 1994 establecía que el arrendador o arrendatario (es decir, cualquiera de las dos partes) «podrá» revisar la renta cada año, cumpliendo los requisitos del citado artículo. Para aumentar la renta solo cabe aplicar el sistema general del Índice de Precios al Consumo (IPC) general, no el específico de vivienda: cualquier otra forma de incrementar la renta que se hubiera pactado sería nula, porque el artículo 18 no la permitía.
Solo a partir del sexto año del contrato, las partes podían pactar un criterio distinto para llevar a cabo la actualización.
4. Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015
En el mismo artículo 18 de la LAU de 1994, y conforme a la reforma de la Ley de 2013, se permite el pacto libre entre las partes, que resultará obligatorio para el arrendador y el arrendatario, indicando que el IPC se aplicaría como criterio para actualizar la renta solo en defecto de este. En consecuencia, también cabe la renuncia a dicha actualización, que habrá de constar expresamente en el contrato.
5. Arrendamientos posteriores al 1 de abril de 2015 y hasta marzo de 2019
Conforme a la LAU de 2015, se determina que, en defecto de pacto, no habrá revisión; por lo tanto, el cambio es importante a estos efectos, ya que ya no es necesaria la renuncia expresa por escrito de las partes, como en la Ley 4/2013, bastando simplemente el silencio al respecto.
6. Arrendamientos posteriores al 1 de marzo de 2019
Si en el contrato no se dice nada sobre la subida del alquiler durante su vigencia, no se podrá subir, y si el contrato no especifica la forma de subir el alquiler, se usará el Índice de Garantía de Competitividad como herramienta para actualizar la renta. Y para hacerlo se tomará como referencia el último mes publicado de este índice en la fecha de la actualización del contrato. En ningún caso esta subida podrá ser superior al IPC.
El 1 de abril de 2015 entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española. Entre las diversas novedades que introdujo, modificó el art. 18 y la Disposición Adicional Primera de la LAU 29/1994, por lo que, a partir de esa fecha, surgió otro índice, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), distinto al Índice de Precios al Consumo (IPC), aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de abril de 2015.
Si no se hay fijado cuál es el índice a tener en cuenta para revisar la renta, habrá que acudir al nuevo IGC, que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística. El IGC toma como base el IPC de la eurozona, al que resta una parte destinada a compensar la competitividad perdida los años anteriores, y tiene determinados unos límites que no podrán superar el 2 % y no bajarán del 0 %. En consecuencia, quizá siempre será mejor pactar la revisión según el IGC, ya que el IPC, que no tiene limitación, podrá subir por encima del 2 %, pese a que los últimos meses haya tenido un resultado negativo.
En el contrato, se puede pactar que el arrendatario asuma determinados gastos de la vivienda, como las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, el mantenimiento del inmueble o los servicios, impuestos y cargas que no puedan ser imputados individualmente. En el contrato se debe haber indicado el importe anual de esos gastos.
El alquiler de fincas urbanas está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (transmisión patrimonial onerosa) (ITP). El pago le corresponde al arrendatario, determinándose en el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, del Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD que «el propietario o arrendador podrá ser responsable subsidiario del pago del tributo» si ha recibido la primera mensualidad sin exigir al arrendatario la justificación de que ha realizado el pago correspondiente.
El plazo para pagar y presentar la autoliquidación es de un mes a contar desde la fecha de firma del contrato. Si el plazo acaba en sábado, queda prorrogado hasta el primer día hábil siguiente.
Existen dos modalidades de abono:
- Al adquirir en los estancos el Modelo timbrado de contrato de arrendamiento.
- Cumplimentando el correspondiente impreso, Modelo 600, de la misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda usada.
En la mayoría de los contratos de alquiler es el arrendador el que se encarga de hacer frente a los impuestos que recaen sobre la vivienda. A pesar de esto, la LAU establece en su artículo 20 que los gastos que existen en un inmueble arrendado tienen ser pactados entre el inquilino y el dueño a la hora de firmar el contrato, por lo que el pago de este impuesto deberá acordarse entre las partes a la firma del contrato.