O se regula de verdad el alquiler, o adiós a la Ley de Vivienda

La semana pasada, la Ministra de Hacienda aseguró que “prácticamente” había acuerdo entre los diferentes grupos parlamentarios alrededor de la Ley de Vivienda, que lleva más de un año atascada en trámite parlamentario. Se difundió también que la barrera principal para llegar a un acuerdo era sólo una: el margen de subida en las actualizaciones del alquiler. Sin embargo, con el conocimiento de las últimas negociaciones multilaterales entre diferentes partidos, y entre éstos y los sindicatos de inquilinas, podemos afirmar que esa información es falsa: las trabas del partido de Pedro Sánchez a la regulación del precio de los alquileres están poniendo en peligro la aprobación de la Ley de Vivienda.

A continuación planteamos un análisis en profundidad de la situación de las negociaciones y las propuestas de consenso para desbloquear la situación:

Los escollos principales que mantienen la Ley de Vivienda bloqueada en estos momentos son principalmente tres. En primer lugar, los agujeros en el funcionamiento de la regulación de precios en los contratos nuevos de alquiler. Por otro, los topes en las actualizaciones interanuales del precio de los contratos ya firmados. En tercer lugar, el debate de quién debe pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria: si el propietario -que es quién realmente se beneficia del servicio- o el inquilino. Regular estas tres situaciones de forma efectiva es imprescindible para revertir la escalada de precios del alquiler y acabar con la asfixia económica que sufren millones de hogares en todo el Estado.

Una regulación de alquileres que sirva, de verdad, para bajar precios

Respecto a la regulación de precios del alquiler, las organizaciones inquilinas insistimos en que deben modificarse varios aspectos para que esta sea aplicable y eficiente. Una regulación de precios llena de vacíos legales y criterios difusos, como la aprobada en el anteproyecto de ley, permitiría al sector inmobiliario saltársela y, por tanto, se convertiría en una medida fallida. Este punto puede parecer técnico pero es profundamente político: diseñar una regulación de alquileres que funcione de verdad es una condición de mínimos.

Entre los aspectos que deben modificarse se encuentra en primer lugar, los criterios para declarar una ‘zona de mercado tensionado‘. La propuesta del Gobierno incorporaba unos criterios que dejarían fuera de la regulación las principales capitales de provincia del Estado. Los sindicatos proponemos que sea suficiente con cumplir el criterio de que el alquiler medio de un territorio sea superior al 30% de los sueldos medios para que se pueda declarar un área tensa. Es de sentido común: que se pueda aplicar allí donde las familias pagan demasiado en relación a sus ingresos.

En segundo lugar, la implementación de la regulación debe ser efectiva de forma inmediata una vez se apruebe la Ley, para evitar periodos de gracia que fomenten subidas de alquiler abusivas durante los meses en que no está vigente.

En tercer lugar, es necesario que se aplique íntegramente sobre todas las viviendas que se incorporan al mercado del alquiler. En el caso de las viviendas que ya se encuentran alquiladas, la regulación debe ser una herramienta que prohíba la subida del precio respecto al contrato anterior, y que obligue a bajar el precio del nuevo contrato cuando éste supere el índice de precios -el índice de precios es la herramienta que refleja los precios de mercado del alquiler sobre un territorio concreto-. Esta medida no es compartida por el equipo de Pedro Sánchez, que de momento propone que los precios sólo tengan que bajar cuando el arrendador sea un gran propietario. Las organizaciones inquilinas advertimos que el sentido intrínseco de la regulación de los alquileres debe ser bajar el precio de todas las viviendas que ya tienen un alquiler superior al índice de precios, porque lo que importa es proteger a todos los hogares de precios abusivos, independientemente de quién sea el arrendador. Lo mismo indicaron los relatores de Vivienda y Derechos Humanos de Naciones Unidas en su análisis de la Ley de Vivienda.

Por último, el PSOE insiste en permitir subidas del 10% respecto al contrato anterior cuando se hacen mejoras. Desde el Sindicato cedemos en la idea que pueda incrementarse moderadamente la renta, si eso sirve para llegar incentivar el buen estado de las viviendas, pero siempre que se establezcan criterios estrictos que permitan hacer incrementos proporcionales a la inversión realizada. Dicho de otra forma: no es lo mismo que el arrendador cambie la lavadora o pinte el piso que reformar todo el piso, que se cambien ventanas y reformen baños y cocina. Por la experiencia acumulada en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y otras normativas, los sindicatos de inquilinas sabemos que cualquier inconcreción sobre esta cuestión será aprovechada por las agencias inmobiliarias para sugerir a los propietarios aumentos de precio con mínimas o nulas reformas.

El límite del 2% en las actualizaciones

Otro de los aspectos por los que el PSOE tiene la ley atascada es el límite del 2% en las subidas interanuales que el casero puede hacer sobre el precio del alquiler. Recordemos que las subidas interanuales dentro del contrato -de cinco o siete años- estaban limitadas al IPC, pero con la inflación desbocada de los últimos años, estas actualizaciones se han limitado al 2%. A pesar de ser una medida tímida, eso ha ahorrado miles de millones de euros a las familias inquilinas.

Con tal de adaptar esta medida al largo plazo, las organizaciones inquilinas proponemos que las subidas interanuales se vinculen al Índice de Garantía de la Competitividad, un índice limitado al 2% y mucho más estable que el IPC. Eso serviría para proteger a los hogares inquilinos de subidas abusivas en periodos de inflación, donde el coste de la vida ya sube mucho y no tiene ningún sentido que esto repercuta también sobre las rentas del alquiler. En cualquier caso, permitir pasar del 2% al 3% en las actualizaciones es una política que favorece a la inflación. Aprobar ese cambio sería además una redistribución de la riqueza en dirección contraria: de pobres a ricos.

El casero debe pagar los honorarios

Los honorarios de agencia son otro de los principales escollos que el gobierno de Sánchez utiliza para bloquear el avance de la ley. Desde marzo del 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que los honorarios deben ser pagados por el arrendador siempre que éste sea una persona jurídica (empresa), pero no si es una persona física. Sin embargo, en las negociaciones de la Ley Vivienda, parece que ya se ha acordado que los honorarios siempre correrán a cargo del arrendador, tal como exigimos las organizaciones inquilinas. El problema está, otra vez, en la redacción del artículo, que deja agujeros.

Concretamente, la última versión del redactado contempla la posibilidad de que el inquilino pague los honorarios si es él quien contrata el servicio. La posibilidad, planteada como una supuesta posibilidad poco frecuente, permitiría en realidad que las inmobiliarias siguieran poniendo el peso de sus gestiones sobre el inquilinato. Por parte de la propiedad, sólo haría falta comunicar a un inquilino interesado que, si quiere entrar en el piso, tendrá que contratar antes los servicios de la inmobiliaria para que lo gestione, junto a la fianza y el primer mes, aprovechándose del desconocimiento del inquilino o de su necesidad para acceder a la vivienda. Es algo que ya pasa actualmente para seguir repercutiendo el pago al inquilino aunque la propiedad sea una empresa. Las organizaciones inquilinas insistimos en que el redactado explicite que los honorarios siempre deben ser pagados por el arrendador y se garantice que en ningún caso las agencias y los intermediarios puedan saltarse esa norma para repercutir los gastos sobre los inquilinos.

Pedro Sánchez tiene en sus manos la aprobación de la Ley: sólo hace falta tapar los agujeros

Más allá de los problemas detectados en la propuesta de ley, hay que recordar el contexto inflacionario. El debate público sobre la inflación se centra en los alimentos cuando la vivienda sigue siendo el principal gasto de las familias. Regular el alquiler sería, además de justo, una de las políticas más efectivas a medio plazo contra la inflación.

No hay ningún motivo de peso para no aprobar una regulación de alquileres de verdad. No es un problema de alianzas parlamentarias: hay los apoyos suficientes para aprobar una verdadera regulación de precios del alquiler. Tampoco es una cuestión demoscópica: Dos de cada tres personas en España son partidarias de fijar un tope al alquiler. Cuatro de cada cinco votantes socialistas lo comparten. Pedro Sánchez exhibe valentía contra las energéticas o los bancos, pero su posición es, por ahora, muy cobarde frente a las presiones de la patronal inmobiliaria de Joan Clos. La defensa de los especuladores es lo que mantiene la Ley de Vivienda bloqueada.

En ese contexto, Pedro Sánchez sigue defendiendo una ley vivienda vacía de contenido. La propuesta actual de ley de vivienda tiene agujeros en el qué -pisos excluidos, actualizaciones-, en el dónde -zonas de mercado tensionado-, en el cómo -honorarios- y en el cuándo -moratoria-. Se excluyen tantos casos que la regulación de alquileres sería ficticia. En resumen: A día de hoy, la propuesta de Ley Vivienda que mantiene el PSOE no vale la pena porque sus agujeros la hacen inútil.